K&MG Management GmbH - Sondersituationen

Wir freuen uns über Ihr Interesse an unserem Unternehmenszweig: Immobilien aus Sondersituationen.

Einführung

Immobilienunternehmen sind in Deutschland weit verbreitet, und fast jeder von uns hatte schon einmal im Zuge von Miete oder Kauf einer Immobilie Kontakt mit einem Immobilienunternehmen. Über 97% dieser Unternehmen beschäftigen sich mit der normalen Maklertätigkeit. Einige wenige entwickeln und vertreiben ihre eigenen Objekte. Wir als K&MG haben uns mit unseren strategischen Partnern auf den An- und Verkauf von Immobilien aus Sondersituationen spezialisiert. Der K&MG ist es gelungen, ein Netzwerk aus qualifizierten Spezialisten aufzubauen. Neben unseren eigenen Spezialisten sind wir strategische Partnerschaften mit mehreren renommierten Immobilienunternehmen bundesweit eingegangen. Diese Partner verfügen aufgrund Ihrer langjährigen Tätigkeit über hervorragende Kontakte in allen relevanten Bereichen rund um Immobilien aus Sondersituationen. Im Zuge Ihrer langjährigen und erfolgreichen Tätigkeit haben sich diese Unternehmen auf Immobilien aus Sondersituationen spezialisiert. Allein in den letzten 10 Jahren wurden durch diese Gruppe Immobilien im Gesamtwert von über 320 Millionen Euro umgesetzt.
Unsere Partner verfügen über ein gewachsenes Netzwerk an Kontakten in ganz Deutschland zu allen relevanten Banken und Verwertern. Mit diesen Partnerschaften ist es der T&E Group gelungen, auf ein Netzwerk aus hoch qualifizierten Spezialisten zuzugreifen.

Was sind Sondersituationen

Immobilien aus Sondersituationen (Forderungsaufkäufe, Zwangsversteigerungen, Insolvenzen, Zahlungsunfähigkeiten und Erbstreitigkeiten) werden fast immer außerhalb des regulären Marktes angeboten und erworben. Aufgrund der allgemein schwierigen wirtschaftlichen Zeiten mit Rekordinflationen und den Auswirkungen der Pandemie explodiert dieser Bereich geradezu. Wie funktioniert dieser Markt? Nachfolgende Erklärungen werden Ihnen verdeutlichen, was Immobilien aus Sondersituationen so lukrativ macht.

Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist eine spezielle Form eines Vollstreckungsverfahrens. Der Gläubiger - in den meisten Fällen ist das die Bank, über welche die Finanzierung abgeschlossen wurde - möchte über die Zwangsversteigerung die noch ausstehende Darlehenssumme durchsetzen. Das Verfahren wird durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt und vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt.
Dass die Immobilienfinanzierung nicht mehr bedient werden kann, ist nur ein Grund für eine Zwangsversteigerung. Weitere Gründe sind Ehescheidungen, bei denen sich die Partner nicht auf eine gemeinsame Lösung für die Immobilie einigen konnten. Auch Erbschaftsstreitigkeiten führen immer wieder zu Zwangsversteigerungen.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Eine Zwangsversteigerung findet meist im Amtsgericht des Bezirks statt, in dem sich die Immobilie befindet. Das Amtsgericht legt einen Versteigerungstermin fest, an dem die Immobilie versteigert wird. Die eigentliche Zwangsversteigerung teilt sich in vier Bereiche auf.

1. Die Bekanntmachung

Der Versteigerungstermin beginnt mit der Eröffnung. Hier werden alle wichtigen Eckdaten zur Immobilie vorgetragen, der Verkehrswert wird genannt und das Mindestgebot wird festgelegt. Die Bekanntmachung durch den Rechtspfleger dauert in der Regel 15 bis 30 Minuten.
Das festgelegte Mindestgebot darf nicht unterschritten werden. Darin enthalten sind die Kosten für das Versteigerungsverfahren, auch Barwert genannt, und die möglicherweise zu übernehmendem Rechten, die mit einer Immobilie zusammenhängen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um rückständige Grundsteuern, die vom Voreigentümer nicht gezahlt wurden, oder andere Belastungen, die auf der Immobilie liegen.

2. Die Bieterzeit

Auf die Eröffnung folgt die Bieterstunde, die allerdings schon nach 30 bis 45 Minuten vorbei sein kann. In dieser Zeit können alle Interessenten ihre Gebote abgeben. Bieten darf jedoch nur, wer nachweisen kann, dass er über die finanziellen Mittel für einen Kauf verfügt. Dies bedeutet, dass bereits vor dem Termin dem Rechtspfleger eine Bankbürgschaft oder eine Überweisung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts der Immobilie vorliegt. Ist die Bieterzeit abgelaufen, wird das höchste Gebot dreimal wiederholt: Findet sich niemand, der mehr bietet, wird das Gebot angenommen und die Bieterzeit abgeschlossen.

3. Die Verhandlung

Sind alle Gebote abgegeben, beginnt die nächste Phase der Zwangsversteigerung: die Verhandlung über den Zuschlag. Den bekommt nicht einfach das höchste Gebot, denn hier sind gesetzliche Regeln zu beachten. Beim ersten Zwangsversteigerungstermin wird der Zuschlag nur verbindlich erteilt, wenn das höchste Gebot bei mindestens 7/10 des Verkehrswertes der Immobilie inklusive der dazugehörenden Rechte liegt.
Ist die Verhandlung abgeschlossen und der Zuschlag erteilt, ist die Zwangsversteigerung beendet. Werden diese Regeln allerdings unterschritten bzw. die 7/10 Grenze nicht erreicht, wird innerhalb der nächsten 6 Monate ein zweiter Termin für die Zwangsversteigerung angesetzt, bei dem diese Grenzen nicht mehr gelten. Sie könnten dann also theoretisch die Immobilie unter der Grenze von 50 % des Verkehrswertes ersteigern.

4. Der Verteilungstermin

Der Verteilungstermin wird vom Amtsgericht nach einer erfolgreichen Zwangsversteigerung festgelegt. Er findet in der Regel 6 bis 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt. Anschließend erfolgt der Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Was passiert nach der Zwangsversteigerung?
Nach erteiltem Zuschlag gilt man als neuer Eigentümer der Immobilie und ist verpflichtet, alle nötigen Versicherungen sofort abzuschließen. Da der Verteilungstermin jedoch erst 1 bis 2 Monate später stattfindet, können Sie bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht frei über die Immobilie verfügen. Dies ist erst nach dem Verteilungstermin und der Grundbucheintragung möglich. Um das Verfahren zu beschleunigen, sollten Sie deshalb möglichst umgehend die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt überweisen und die Zuschlagsgebühr an das Gericht zahlen.
Welche Kosten fallen nach der Zwangsversteigerung an?
Bei einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung spart man an den Kaufnebenkosten. So fallen weder Maklergebühren noch Notarkosten an. Zahlen müssen Sie dagegen Gebühren für die Versteigerung. Zusätzlich verlangt das Gericht für die Zeit zwischen dem Versteigerungstermin und der Zahlung des Gebotes Zinsen in Höhe von 4 %. Die Zinsen müssen auf den Verkehrswert der zwangsversteigerten Immobilie abzüglich der Sicherheitsleistung gezahlt werden. Die Verzinsung entfällt in dem Moment, in dem Sie die Kaufsumme überweisen. Je eher dies also geschieht, desto geringer sind Ihre Zinskosten.
Zwangsversteigerungen sind, wie Sie anhand der geschilderten Verfahrensweise, feststellen, zwar sehr lukrativ, aber nicht für dem „normalen Käufer“ geeignet. Um hier lukrativ Immobilien zu erwerben, bedarf es einer entsprechenden Fachkompetenz und den notwendigen Eigenkapital. Die T&E Group mit Ihrem Partner verfügen über alle Voraussetzungen, um erfolgreich in diesem Marktsegment tätig zu sein.

Forderungsaufkauf

Banken haben kein Interesse an derartigen Zwangsversteigerungen. Sie sind viel mehr daran interessiert, sogenannte "Problemimmobilien" zeitnah aus Ihrem Bestand zu entfernen. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners sind Banken verpflichtet, gesetzliche Verfahrensschritte einzuhalten, die sehr zeit- und kostenaufwendig sind.
Mahnung der ausstehenden Zahlungen, Kündigung des Darlehens- Hypothekenvertrages, Einleitung eines ordentlichen Mahnverfahrens, Beauftragung eines Wertgutachtens, Einreichung zur Zwangsversteigerung.
Diese einzuhaltende Abfolge der einzelnen Maßnahmen dauert nicht selten 10-18 Monate, bevor der erste Termin zur Zwangsversteigerung angesetzt wird. Zudem muss dann noch die gesetzlichen Minimumquoten vom 7/10 des Gutachterwertes im ersten Termin eingehalten werden. Denn wie unter dem Punkt: Zwangsversteigerung bereits erklärt, liegt erst ab der zweiten Terminierung in der Entscheidung der Bank für welchen Preis die Immobilie veräußert wird. Und hier macht die Bank dann i.d.R. hohe Verluste, da Sie auch die gesamten Kosten der Zwangsversteigerung inkl. Gutachten etc. trägt. Daher sind Banken sehr dran interessiert, derartige Immobilien über den Verkauf der Forderung aus ihren Büchern zu bekommen.
Wir als K&MG und unsere Partner verfügen über ein hervorragendes Netzwerk zu allen großen Banken und Verwertern in Deutschland und stehen im ständigen Austausch mit den entsprechenden Abteilungen. Dieses sichert uns einen Zugriff auf ein Portfolio aus hoch interessanten Immobilien.

Renditemöglichkeiten

Der durchschnittliche Ankaufspreis einer Immobilie aus einer Zwangsvollstreckung oder einem Forderungsaufkauf liegt bei ca. 50% - 65% vom gutachterlichen Wert. Die nachfolgende Immobilie wurde durch unseren Partner abgewickelt und soll Ihnen die Möglichkeiten derartiger Immobilien aufzeigen. Der gutachterliche Wert der nachfolgenden Immobilie wurde auf 500.000,00 Euro festgesetzt.

Die Immobilie befindet sich im Zentrum von Mönchengladbach. Das freistehende Einfamilienhaus wurde 2006 massiv erbaut und verfügt über 5 Zimmer, 2 Badezimmer, 1 Gäste – WC sowie einem großen Wohn- und Essbereich. Das Haus ist auf Erd- und Obergeschoss aufgeteilt und verfügt über 168 m², ferner ist das Haus unterkellert und bietet somit genug Lager und Stauraum sowie eine Waschküche. Der Gartenbereich ist eingezäunt. Linksseitig liegt die Garage mit elektrischem Tor. Das Grundstück umfasst 645 m².
Das Grundstück und die Bausubstanz sind sehr gepflegt. Aus verkaufstechnischen Gründen wurde die Immobilie mit einer neuen Küche ausgestattet. Die Innenräume wurden mit einem Glattputz und Farbe versehen. Die Böden wurden ebenfalls erneuert. Die Gesamtkosten der Renovierung beliefen sich auf 25.000,00 Euro.
Die Immobilie eignet sich zum Mehrgenerationswohnen, Leben und Arbeiten unter einem Dach oder einer großen Familie. Die Immobilie wurde nach Fertigstellung der Renovierungsarbeiten nach 3 Monaten für 450.000,00 Euro verkauft.

Das Grundstück und die Bausubstanz sind sehr gepflegt. Aus verkaufstechnischen Gründen wurde die Immobilie mit einer neuen Küche ausgestattet. Die Innenräume wurden mit einem Glattputz und Farbe versehen. Die Böden wurden ebenfalls erneuert. Die Gesamtkosten der Renovierung beliefen sich auf 25.000,00 Euro.
Die Immobilie eignet sich zum Mehrgenerationswohnen, Leben und Arbeiten unter einem Dach oder einer großen Familie. Die Immobilie wurde nach Fertigstellung der Renovierungsarbeiten nach 3 Monaten für 450.000,00 Euro verkauft.

Die Zahlen im Überblick

Die Haltedauer (Ankauf, Renovierung und Verkauf) dieser Immobilie betrug weniger als 6 Monate. Die Rendite vor Steuern betrug 148.750,00 Euro, was einer Rendite von über 49% entspricht.
Ein weiterer positiver Aspekt bei Immobilien aus Sondersituationen ist ein schneller Verkauf. Denn Besitzer von Immobilien wollen naturgemäß das Maximum am Preis erzielen. Auch der üblicherweise eingeschaltete Makler ist an einem Höchstpreis interessiert, da er hieran seine Provision berechnet. Unsere Immobilien werden in der Regel zu 90 % des Marktwertes, ohne Provision und zudem renoviert, dem Käufer angeboten, was zu einer schnelleren und effizienteren Umschlaghäufigkeit führt. Die durchschnittliche Haltedauer (Ankauf bis Verkauf) liegt bei ca. 6-8 Monaten.

Fazit

Wir könnten Ihnen jetzt auf weiteren 10 Seiten vielfältige Vorteile und Einzelheiten darlegen. Wir sind der Überzeugung, dass aufgeblähte und zu umfangreiche "Schriften" mehr verwirren als informieren.

Wir hoffen, Sie konnten sich einen Überblick verschaffen. Sollten Sie Interesse haben und näher Informationen wünschen, wie auch Sie an Immobilien aus Sondersituationen partizipieren können, so zögern Sie nicht, sich an uns zu wenden. Gerne telefonisch oder per Mail. Sie können auch einen Termin mit uns vereinbaren.